定期借地権の期間が満了し、契約がないまま使われている土地
借地権は控除できるか、預かったままの敷金はどう扱うか

1 質問への回答（詳しく）

Q1 定期借地権の満了後、契約がない状態で借地権を控除できるか

相続税の評価は、契約書の有無ではなく、
相続開始の時に実際にどのような権利関係があるかで判断します（相続税法22条、財産評価基本通達1(2)）。
普通借地権は、書面がなくても成立します（民法601条）。

ただし、定期借地権は、更新しない旨の特約により、期間満了で当然に終了します（借地借家法22条1項、23条）。
満了後は定期借地権そのものが存在しないため、
定期借地権としての控除（財産評価基本通達25(2)、同ただし書の残存期間に応じた最低5%など）は使えないと考えます。
通達に明文はなく、解釈です。

借地権を控除できるのは、満了後に新しい賃貸借が成立したと認められる場合に限られます。
成立した新しい契約には、定期借地権に必要な書面がないため、普通借地権になると考えるのが素直です。
そのうえで、地代が固定資産税等の程度であれば使用貸借として控除はゼロとなり、
地代の水準によっては相当の地代通達による調整が入ります（5章）。

新しい賃貸借の成立が認められるかは、満了後の地主の対応で大きく分かれます。
満了後も異議を述べずに、従前どおり「地代」として受け取り続けてきた場合は主張の余地がありますが、
定期借地権の満了後に新しい賃貸借の成立を認めた裁判例は確認できず、認められるかは五分五分程度と見ています。
地主が明渡しを求めていた場合や、「損害金」として受け取っていた場合は、
契約は終了しており、借地権の控除は難しいと考えます。

また、借地権が成立したと主張することは、
借地人が権利金を払わずに借地権を取得したと認めることと表裏一体です（6章）。

Q2 敷金を預かったままにしていることも、地代の受領と同じ扱いか

同じではないと考えます。
敷金の返還義務は、契約の終了と土地の明渡しの両方がそろって生じるため、
明渡し前に返していないことは、契約終了とも新しい契約とも矛盾しません（8章）。

相続税では、どちらの立場でも、敷金の返還債務は債務控除の対象です（相続税法13条1項1号、14条1項）。
満了後で明渡しの時期を見積もれない場合は、額面を基本とするのが穏当と考えます（9章）。

2 事例の前提

• 地主（個人）が、定期借地権を設定して土地を貸していた。
• 存続期間が満了した後も、新しい契約を結ばないまま、借地人が建物を残して土地を使い続けている。
• 設定の際に権利金の授受はなく、地主は元の契約で受け取った敷金を返さずに預かっている。
• この状態で地主に相続が開始し、土地の評価で借地権を控除できるかを検討している。
• 元の契約の種類、満了後の地代の受け取り方、借地人が誰かは、この段階では確定していない。

3 定期借地権は期間満了で終了する

一般定期借地権は、存続期間を50年以上とし、
契約の更新（更新の請求と土地の使用の継続によるものを含む）、建物の築造による期間の延長、建物買取請求をしない旨を、
公正証書等の書面で定めたものです（借地借家法22条1項・2項）。
事業用定期借地権は、公正証書で設定します（同法23条）。

普通借地権のような、土地の使用の継続による更新（同法5条2項）は、この特約で排除されています。
したがって、期間満了で契約は当然に終了し、
借地人は建物を収去して土地を返す義務を負います（民法601条、621条、622条）。

定期建物賃貸借（同法38条6項）のような、期間満了前の終了通知の義務はありません。

4 満了後に新しい賃貸借が成立したといえるか

民法619条の推定

民法619条1項は、賃貸借の期間満了後に賃借人が使用を続け、
賃貸人がそれを知りながら異議を述べないときは、
従前と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定するとしています。
この推定は、反証で覆すことができます。

定期借地権の満了後にも適用されるか

この規定が定期借地権の満了後にも適用されるかは見解が分かれており、
定期借地権について直接判断した裁判例は確認できませんでした。

定期建物賃貸借では、黙示の更新を否定した裁判例（東京地判平成22年10月7日）と、
満了後も使用が続き、異議なく賃料を受け取っていたことから、
新たな普通建物賃貸借の成立を認めた裁判例（東京地判平成29年11月22日）が紹介されています。
いずれも要旨のみの確認です。

なお、元の定期借地権が地上権として設定されている場合、
619条は賃貸借の規定のため、直接には適用されません。

成立した場合は普通借地権になる

新しい賃貸借が成立したとすると、その契約には借地借家法22条の書面による特約がないため、
定期借地権ではなく普通借地権（存続期間30年、同法3条）になると考えるのが素直です（解釈です）。
619条の「同一の条件」は地代や用途などを引き継ぐ趣旨であり、
更新しない特約まで引き継ぐことはできないと考えられます。

判断の材料

5 ケース別の土地の評価

Aの場合（契約は終了し、明渡し前の状態）

借地権はないものとして、自用地として評価するのが原則と考えます。
借地人が建物を所有して占有を続けている場合の評価を直接扱った通達や裁決は確認できず、この点は私見です。

Bの場合（満了後に新しい賃貸借（普通借地権）が成立したと認められる）

相当の地代は、自用地価額（過去3年間の平均によることもできます）のおおむね年6%です。
通常の地代は、その地域で通常の賃貸借契約により通常支払われる地代です。

参考（新たに定期借地権の再契約書を作成している場合）

定期借地権等の目的となっている宅地として評価します（財産評価基本通達25(2)、27-2、27-3）。
借地権者が親族や同族会社などの場合は、一般定期借地権の簡便法（平成10年8月25日課評2-8ほか）は使えません。

6 権利金なしで借地権が成立したとする場合の課税

借地人が個人の親族で地代も低い場合は、使用貸借と判断されれば借地権の移転はなく、贈与税の問題は生じません。
その代わり、土地は自用地として評価されます。
一方、借地人が法人の場合は、使用貸借の取扱い（昭和48年直資2-189）は個人間の貸借を前提としており、
法人税の取扱いに準じて判断されます。

7 契約書がない場合に借地権の存在を示す資料

• 地代の授受の記録（通帳の入金記録、領収書）と、地主の所得税申告（不動産所得への計上）
• 地代の水準（固定資産税・都市計画税を明らかに上回っているか）
• 借地人名義の建物の登記と、借地人による建物の固定資産税の負担
• 借地人が法人の場合は、決算書での借地権・支払地代の計上
• 満了後の当事者のやりとり（明渡しの請求、異議、再契約の協議の有無）がわかる書面

8 敷金の民法上の位置づけ

敷金の返還義務は、賃貸借が終了し、かつ土地の返還を受けた時に生じます（民法622条の2第1項1号）。
敷金は、契約終了後、明渡しまでに生じる賃料相当損害金なども担保し、
返還請求権は明渡しの時に、それまでの債務を差し引いた残額について具体的に発生します
（最判昭和48年2月2日・民集27巻1号80頁。家屋の事案です）。

また、黙示の更新があった場合、従前の契約の担保は期間満了で消滅するのが原則ですが、
敷金は消滅しません（民法619条2項ただし書）。
更新後の賃貸借の債務を、引き続き担保するものと解されています。

このため、明渡し前に敷金を返していないことは、どちらの場合にも当てはまる状態であり、
どちらかを裏づける材料にはなりにくいと考えます。
私見であり、敷金の保持を判断材料とした裁判例は確認できませんでした。
新しい賃貸借の成立を推認させやすいのは、敷金よりも、
満了後に「地代」として異議なく受け取り続けているという事実のほうです。

契約は終了したという立場をとる場合は、満了後に受け取る金銭を賃料相当損害金として扱い、
敷金は明渡しの後に未払の債務と差し引いて精算する旨を、書面で伝えておくことが補強になります（民法622条の2第2項）。

9 敷金の相続税上の扱い

債務控除の対象になる

預かった敷金の返還債務は、被相続人の債務で相続開始の際に現に存するもので、
確実と認められるものとして、債務控除の対象になります（相続税法13条1項1号、14条1項、相続税法基本通達14-1）。
具体的な返還請求権は明渡しの時に発生しますが、敷金を受け取った時点で、条件付きの返還債務は現に存在しています。
契約が終了した立場でも、新しい賃貸借が成立した立場でも、控除の対象になる点は変わりません。

控除する金額

控除する金額は、相続開始の時の現況によります（相続税法22条）。
返還期限まで長期間ある無利息の保証金・敷金は、額面に複利現価率を掛けた現在価値で控除するのが、判決・裁決の扱いです
（大阪高判平成20年11月27日・税務訴訟資料258号順号11083、平成12年3月28日裁決・裁決事例集No.59、平成26年4月22日裁決・同No.95）。

本件のように満了後で、明渡しの時期を客観的に見積もれない場合は、
割り引く期間を置けないため、額面を基本とするのが穏当と考えます（私見です）。

控除額から除くもの

• 未払の地代・賃料相当損害金、原状回復や建物の撤去の費用と差し引く予定の部分
• 敷引き・償却など、返還しないことが決まっている部分
• 賃貸人の都合で解除した場合にだけ返還するなど、返還が確実でない部分

差し引く予定の未払地代などは、財産（未収の地代）として計上するかどうかと、債務の計算をそろえてください。

名称ではなく性質で判断する

相続税での扱いは、敷金・保証金という名称ではなく、
性質（賃借人の債務を担保するものか、貸付金に近いものか、返還しない権利金か）と返還の条件で判断します
（民法622条の2第1項、財産評価基本通達27-3）。

その他

• 預かった敷金は、地主の不動産所得の収入にはならず、預り金として扱います（国税庁タックスアンサーNo.1376）。
• 相続税の債務控除額と帳簿上の預り金の額は、差し引く予定額などで差が出ることがあります。
  差が出る場合は、その理由を説明できるようにしておくとよいと考えます。
• 元の契約に保証人がいた場合、満了後の新しい賃貸借まで保証が及ぶかは断定できません。
  建物の賃貸借で、更新後も保証人の責任が続くとした最高裁判決（最判平成9年11月13日・集民186号105頁）がありますが、
  更新が予定されていない定期借地権の保証人が、満了後の新しい契約まで保証する意思だったとは考えにくいと見ています（私見です）。

10 確認事項の全件

1. 元の契約の種類（一般定期借地権か事業用定期借地権か、賃借権か地上権か）、満了日、再契約や明渡しに関する条項
2. 満了後の経緯（明渡しの請求、異議、再契約の協議の有無）と、相続開始までの期間
3. 満了後に受け取っている金銭の名目と金額、地主の所得税申告での扱い
4. 地代の水準（固定資産税・都市計画税、通常の地代・相当の地代との比較）
5. 借地人は誰か（個人、同族会社、第三者）、建物の登記名義と用途
6. 土地の無償返還に関する届出書の有無
7. 借地人側の申告・決算での処理（借地権や支払地代の計上）
8. 敷金の額、名称、返還の条件（敷引き・償却・返還時期）、未払の地代や損害金の有無
9. 元の契約の保証人の有無
10. 遺産分割で、賃貸人の地位と敷金の返還債務を誰が引き継ぐか（相続税法基本通達13-3）

11 根拠条文・通達・判例の整理